随着近年来需求的一直增长，我们国家物流地产尤其是高端物流仓储供不应求矛盾突出，租金持续上涨，部分投资回报率已远高于住宅、商业等地产项目，吸引了包括房企、电商、第三方物流等资本的大量入市布局。接下来，财小秘就在此为您一一解答下物流地产现状、运营模式等大家普遍关心的问题。

　　A：物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体。物流地产开发商根据物流公司客户的需要，选择正真适合的地点，投资和建设企业业务所需的专业现代化物流设施。

　　虽然当前我们国家物流地产市场规模与其他发达国家相比规模已经很大，但存在严重的高端物流仓储不足与简易仓储高空率共存的情况。

　　A：我国房地产市场经过之前几十年的加快速度进行发展，当前已发展到中后期，并且政府为了稳经济、稳楼市，当前房地产市场在土地供应、购房政策等方面调控严格。之前房企快速拿地、造房、销售地高周转开发模式渐显疲态，地产开发商亦需转变经营模式，思考怎么样从传统的地产开发商向地产运营商转型。

　　物流地产作为地产开发轻资产存量运营业态的一种，具有政策支持、高成长、高收益等特征，近年吸引了包括地产开发商、第三方物流等在内的资本积极布局。

　　A：物流地产作为横跨物流、地产两大领域的存在，一方面能够借助地产商等雄厚的资本促进我们国家物流市场的加快速度进行发展，支持包括电商、运输业、传统零售业等的物流周转效率，降低物流成本。另一方面为传统地产商的轻资产转型找到了一条很好的出路，可以把地产企业从当前的一窝蜂地扎堆于住宅地产、商业地产的开发中分流出来，这符合国家提出的地产调控大局。因此，多年来政府多次推出物流地产在土地、税收等方面的优惠政策。

　　实际上，早在2012年财政部、国税局推出的在《关于物流公司大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》中就对物流仓储用地税收方面做出了优惠。2018年底发改委、交通部联合印发的《国家物流枢纽布局和建设规划》，指出国家物流枢纽的重要性，并且明确对物流用地支持。

　　A：综合而言，物流地产前景可谓一片光明，主要因为当前我国高端仓储市场供不应求，亟待补充；租金不断上涨，物流地产投资回报率相较住宅、商业等更高；互联网零售的崛起大大拉动物流地产的需求。

　　3）我国互联网零售近年来持续快速地增长，对优质物流地产起到了极大地驱动作用

　　A：当前物流地产主要有四种运营模式，分别是：1）地产商作主导,租售给物流商并代其管理；2）物流商自有地产,自己经营管理；3）地产、物流商直接合作经营；4）由第三方牵头,联系物流商和地产商。

　　物流地产收入来自五个方面，出租业务（基础）、服务管理业务、项目投资业务、土地增值及其他收益。

　　另外，物流地产项目金融属性较强，由于其回报周期长，多数开发商会通过私募基金、资产证券化、Reits等方式加快资金流转速度，提高资金利用效率。

　　1）普洛斯是中国市占率最高的物流地产商，也是中国物流地产领域的先行者和促进者。截止2019年2月，普洛斯及旗下品牌环普，在42个战略性的区域市场投资、开发并管理着336个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3740万平方米。其不仅为公司可以提供物流仓储服务，还提供包括设备、融资、配送等整个物流生态圈的服务。

　　2）宝湾物流目前已在中国34个经济热点城市战略性布局了58个高端物流园区，构筑了规模强大的物流设施服务网络。其主要是依靠物流园区日常营运获取长期稳定的仓储服务收入，2017年仓储业务实现收入5.33亿元，同比增长14.9%，CAGR2013-2017为15.3%。

　　3）万纬物流是万科于2015年推出的独立物流品牌，专注于高端仓储投资。截至2019年初，万科已累计获取物流地产项目134个并设立物流地产基金，运营及在建总面积达1056万平米，进驻城市45个，服务客户约700余家。并且其于2017年参股普洛斯私有化，占股21.4%成为第一大股东。